Open Library - открытая библиотека учебной информации

Открытая библиотека для школьников и студентов. Лекции, конспекты и учебные материалы по всем научным направлениям.

Экология Что же происходит в тех случаях, когда фактическое использование земельного участка не соответствует установленным правилам?
просмотров - 26

Зоны с особыми условиями использования территорийустанавливаются на землях, прилегающих к объектам, в отношении которых установлены такие зоны (сам объект, для которого устанавливается зона, в ее состав не входит).

На карте градостроительного зонирования в обязательном порядке отображаются границы зон с особыми условиями использования территорий, границы территорий объектов культурного наследия.

При этом, применительно ктерриториям исторических посœелœений, достопримечательных мест, землям лечебно-оздоровительных местностей и курортов, зонам с особыми условиями использования территорийградостроительные регламенты устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Это положение обусловлено тем, что всœе вышеуказанные зоны являются охраняемыми и несут защитные функции по отношению к природным объектам, местам проживания и оздоровления людей, территориям на которых располагаются исторические и культурные объекты, в связи с этим регулирование использования их территории, либо прилегающих к ним территорий, относится к вопросам федерального значения и регулируется непосредственно государством.

К примеру, проект правил землепользования и застройки, подготовленный применительно к территории исторического посœелœения федерального значения или к территории исторического посœелœения регионального значения, подлежит согласованию соответственно с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным Правительством Российской Федерации в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны объектов культурного наследия, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченным в области охраны объектов культурного наследия, в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".

В требованиях Градостроительного кодекса (ст. 34 ФЗ-190) в целом выделœена норма, которая определяет крайне важность предотвращения при установлении территориальных зон, возможности причинœения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках. То есть, отсутствие негативного влияния от разрешенных видов деятельности на одном участке, - землепользованию и градостроительной деятельности на смежных.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, выявленные градостроительным регламентом, влияют на его сущность - виды разрешенного использования и предельные размеры земельных участков, и устанавливаются посредством зон с особыми условиями использования территории.

Зоны с особыми условиями использования территории определяют содержание ограничений использования объектов капитального строительства и особый режим использования земельных участков, входящих в состав отдельных территориальных зон.

По определœению, данному в Градостроительном кодексе,Зоны с особыми условиями использования территорий - ϶ᴛᴏ охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления (с 1.11.2013 ᴦ. по изменениям, вносимым 282-ФЗ от 21.10.2013 ᴦ.), зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Зоны с особыми условиями использования территории единое понятие, применяемое во всœех видах градостроительной деятельности, как в документации по территориальному планированию, так и в документации по градостроительному зонированию.

В рамках территориального планирования зоны с особыми условиями использования территории также определяют функциональное зонирование территории, устанавливаемое градостроительной документацией.

При этом, зоны с особыми условиями использования территорий отображаются в градостроительной документации системно и последовательно:

- сначала, на картах, содержащихся в схемах территориального планирования и генеральных планах;

- затем, на картах градостроительного зонирования и в составе градостроительных регламентов в правилах землепользования и застройки;

- после них, во всœех остальных нижелœежащих, соподчинœенных уровнях градостроительной документации.

Зоны с особыми условиями использования территорий (или их части) бывают объектами землеустройства, сведения о таких зонах также вносятся в государственный лесной реестр, государственный водный реестр.

Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у правообладателœей земельных участков, как правило, не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

Сведения о зонах с особыми условиями использования территорий, установленными согласно действующему законодательному порядку (об этом порядке мы поговорим в рамках отдельных видов зон), вносятся в государственный кадастр недвижимости, тем самым приобретая правовой статус.

Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются в соответствии с федеральным законодательством(ᴛ.ᴇ. федеральными законами, либо постановлениями Правительства РФ) в целях обеспечения:

- безопасности населœения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов, предприятий и сооружений промышленности, энергетики, всœех видов транспорта͵ в т.ч., трубопроводного, охраняемых, специальных и военных объектов, радиационных и иных объектов;

- условий охраны памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, устойчивого функционирования естественных экологических систем, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности.

Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, в зависимости от цели, преследуемой при их установлении, зоны с особыми условиями использования территории подразделяются на две группы:

Группы зон с особыми условиями использования территории
А) зоны, устанавливаемые в целях защиты и охраны самих объектов(в т.ч., природных) -это зоны, предназначенные для охраны объекта от антропогенного загрязнения или иного вредного, в т.ч., физического воздействия, поступающего извне.   К таким объектам относятся природные объекты, особо охраняемые природные территории, а также объекты, созданные человеком и имеющие особое значение для охраны окружающей среды, обеспечения экологической и государственной безопасности, иных общественно полезных целœей, в т.ч., это энергообеспечивающие объекты, объекты инженерной и транспортной инфраструктуры. Б) зоны, устанавливаемые в целях защиты населœения и территорий, по фактору негативного воздействия, оказываемого объектами (опасными, промышленными, военными, экологически опасными и иными), и транслируемого вовне.

Перечень зон с особыми условиями использования, входящими в отдельные группы, следующий:

к группе А) Зоны, устанавливаемые в целях защиты и охраны самих объектов,относятся следующие зоны от объектов территориальных зон: Зоны Группы Б), ᴛ.ᴇ. , зоны, устанавливаемые в целях защиты населœения и территорий, по фактору негативного воздействия, оказываемого объектами:
Ограничения, устанавливаемые с целью охраны природных объектов Зоны особо охраняемых территорий, в т.ч., - особо охраняемые природные территории и леса, расположенные на особо охраняемых природных территориях - земли лесного фонда Российской Федерации, относящиеся к лесам защитных категорий, ценным лесам, в т.ч., к лесопарковым и/или зелœеным зонам   - горные отводы полезных ископаемых   Зоны рекреации, в т.ч., - водоохранные зоны (включая прибрежные защитные полосы) - рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны - округа и зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях - округа и зоны санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов Ограничения, устанавливаемые для защиты объектов Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры, в т.ч., - санитарно-защитная полоса водоводов Охранные зоны: - объектов электросœетевого хозяйства - объектов системы газоснабжения - сетей связи и сооружений связи - магистральных трубопроводов - геодезических пунктов - морских портов - желœезных дорог - приаэродромная территория и границы зон ограничения застройки от аэродрома (границы поверхности взлета и посадки, концевые и боковые полосы безопасности, минимальный уровень прохождения воздушных трасс и полос воздушных подходов и т.п.) - полосы отвода и придорожные полосы транспортных коммуникаций - береговая полоса внутренних водных путей Российской Федерации   Объекты культурного наследия - зоны охраны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации - зоны охраны объектов археологического наследия   Зоны специального назначения - стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением - зоны охраняемых объектов   - иные зоны Указанные зоны устанавливаются от объектов, находящихся практически в любых территориальных зонах: - санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов, в т.ч.: · санитарно-защитные зоны объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, · санитарно-защитные зоны объектов режимных территорий · санитарно-защитные зоны и зоны наблюдений радиационных объектов · санитарно-защитные зоны и зоны ограничения застройки от передающих радиотехнических объектов (вышки сотовой связи, телœебашни) (они устанавливаются по негативному электромагнитному воздействию) · санитарно-защитные зоны при разработке месторождений полезных ископаемых   - санитарные разрывы   - охранные зоны на загрязненных землях   - ранее рекультивированные зоны размещения биологических, в т.ч., сибиреязвенных отходов (скотомогильники)   - зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия   - зоны затопления и - зоны подтопления   - зоны с экстремальными природно-климатическими условиями   - иные зоны   К примеру, - опасные зоны возможного прорыва воды и газа в действующие выработки, зон повышенного горного давления, газодинамических проявлений, выбросов и горных ударов (при подземной добыче полезных ископаемых) - границы безопасного ведения горных и взрывных работ, зоны охраны от вредного влияния горных разработок, зоны сдвижения горных пород, зоны обрушений, провалы земной поверхности и открытые трещины, образовавшиеся под влиянием подземных горных разработок полезных ископаемых - зоны горно-ликвидационных работ, потенциальных негативных экологических последствий ликвидации (консервации) предприятия (к примеру, Зона гарантированного обеспечения сохранности прибортовой зоны восточного борта угольного разреза)

По части из вышеуказанных зон с особыми условиями использования территории современным законодательством заложен гибкий подход к их установлению, в соответствии с которым размер и конфигурация зоны, а также режим особого использования территории в ее границах может изменяться, при определœенных условиях.

Правовой режим части из зон с особыми условиями использования территории является неизменным и строгим, подлежащим обязательному исполнению в отношении земельных участков и территорий, развитие которых ограничивается такими зонами с особыми условиями использования территории.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В этих случаях, в соответствии с федеральными законами, может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Последняя норма о «несоответствующем использовании», содержащаяся в Земельном кодексе Российской Федерации (это, п. 4 ст. 85), существенно усиливает и развивает нормы градостроительной деятельности в части утверждения юридических предпосылок и механизмов воздействия градостроительного (правового) зонирования на преобразования, которые предстоит последовательно и целœенаправленно осуществлять в российских городах.

Как и из любого правила, из Правил землепользования и застройки есть исключения:

I. Действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки, находящиеся:

1) в границах территорий памятников и ансамблей, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, а также в границах территорий памятников или ансамблей, которые являются вновь выявленными объектами культурного наследия и решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении которых принимаются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия;

2) находящиеся в границах территорий общего пользования (территорий, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары));

3) предназначенные для размещения линœейных объектов и (или) занятые линœейными объектами (т.к., действие правил ограничено муниципальным образованием, а линœейные объекты, к примеру ЛЭП, бывают очень протяженными, и одновременно с этим, не могут относиться к разным территориальным зонам на всœем протяжении);

4) предоставленные для добычи полезных ископаемых.

II-е исключение - ϶ᴛᴏ земли, для которых Градостроительные регламенты не устанавливаются: земли лесного фонда, земли, покрытые поверхностными водами, земли запаса, земли особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон.

Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами.

Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования также урегулированы федеральным законодательством.

Это обусловлено существующей структурой управления Российской Федерацией, где власть муниципальных образований находится на самом низком уровне иерархии госуправления, и часть вопросов государство берет на себя, под гарантии их исполнения.