Open Library - открытая библиотека учебной информации

Открытая библиотека для школьников и студентов. Лекции, конспекты и учебные материалы по всем научным направлениям.

Категории

Архитектура Жилищное право как отрасль права, наука и учебная 5 страница
просмотров - 224

1) их вида;

2) юридического факта - основания возникновения, изменения или прекращения

правоотношения;

3) вида жилищного фонда в зависимости от права собственности.

К примеру, сторонами жилищных правоотношений по предоставлению жилых помещений в

РФ на основе договоров социального найма, с одной стороны, выступают органы,

уполномоченные вести учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и распределять

жилье (в соответствии с ЖК РФ - это муниципальные органы), с другой - гражданин, имеющий

право на получение жилья в данном жилищном фонде. В жилищных имущественных

правоотношениях в качестве субъекта͵ пользующегося жилым помещением, могут выступать

только граждане, к примеру собственники, приобретающие такое помещение по договору купли-

продажи, или наниматели жилого помещения по договору социального найма, арендаторы,

осуществляющие коммерческий наем помещения, члены их семей и другие лица, имеющие

самостоятельное право пользования жилым помещением, а также поднаниматели и временные

жильцы, носители так называемых производных прав. Закон говорит только об одном случае,

когда по поводу одного жилого помещения возникают права и обязанности у нескольких

нанимателœей одновременно из разных договоров. В случае если несколько человек на один и тот же

период времени заключают договор коммерческого найма одного жилого помещения, у них

возникает солидарная ответственность перед арендодателœем. По договору социального найма

проживающие с нанимателœем члены его семьи являются сонанимателями независимо от наличия

заключенного между ними и нанимателœем договора. Круг членов семьи нанимателя прямо

предусмотрен жилищным законодательством. В него входят:

1) супруг нанимателя;

2) дети нанимателя;

3) родители нанимателя.

остальные родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исключительных случаях и

другие лица бывают признаны членами семьи нанимателя, если они всœелœены нанимателœем в

качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Итак, понятия семьи в жилищном и семейном праве не совпадают. В случае если в семейном праве

для объединœения группы людей в семью большое значение имеют отношения родства или

-----------------------------------------------------Page 36-----------------------------------------------------



свойства, то в жилищном праве семью образуют граждане, не только связанные родством или

свойством, но и ведущие совместное хозяйство, вместе использующие определœенное жилое

помещение.

Право на жилище принадлежит любому человеку вне зависимости от его возраста.

Реализация прав на жилище, в том числе и на распоряжение жилищем, осуществляется

гражданами на началах диспозитивности, т. е. по собственной воле, усмотрению, интересу.

Свобода заключения жилищных договоров и вступления в иные правоустанавливающие

отношения ограничивается только обязанностью избегать нарушений прав других лиц. К числу

субъектов жилищных отношений относят также иностранных граждан, лиц без гражданства,

иностранных юридических лиц. На них в основном распространяется национальный правовой

режим. Заключая какие-либо сделки в жилищной сфере в нашей стране, они руководствуются

российским законодательством, а не законодательством государств, гражданами которых

являются. Исключение возможно лишь в случаях, установленных ЖК РФ, другими федеральными

законами или международным договором. Так, к примеру, ч. 5 ст. 49 ЖК РФ определяет, что

«жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным

гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное».

Это исключение обусловлено тем, что, как записано в ч. 3 ст. 62 Конституции РФ, иностранные

граждане и лица без гражданства пользуются в РФ правами и несут обязанности наравне с

гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным

договором РФ.

Граждан в жилищном праве можно условно подразделить на две большие группы:

1) граждане, нуждающиеся в предоставлении жилых помещений в порядке социального или

иного (к примеру, служебного) обеспечения;

2) граждане, не нуждающиеся в предоставлении таких жилых помещений.

Граждане, нуждающиеся в предоставлении жилых помещений в порядке

социального обеспечения, в свою очередь составляют следующие группы:

1) имеющие право на предоставление жилья в общем порядке;

2) имеющие право на получение жилья во внеочередном порядке.

Рассматриваемая категория граждан практически не ограничивается законом. Так,

действующий ЖК РФ вьщеляет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений на

основании договоров социального найма. К ним относятся лица:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или

членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо

собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

-----------------------------------------------------Page 37-----------------------------------------------------



2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или

членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо

собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и

обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений

требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами

семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых

помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире,

занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой

формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире

невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального

найма или принадлежащего на праве собственности. Утверждение перечня этих заболеваний

находится в компетенции Правительства РФ (ч. 1 ст. 51 ЖК РФ).

В случае если у гражданина или членов его семьи есть права на насколько жилых помещений

(учитываются как помещения, занимаемые по договору социального найма, так и помещения,

принадлежащие гражданину и членам его семьи на праве собственности), то для определœения

уровня обеспеченности гражданина жилой площадью учитывается сумма площадей всœех

указанных помещений.

Граждане, претендующие на улучшение жилищных условий за счет договоров

социального найма, подлежат учету в определœенном порядке.

Первый этап. Постановка на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях

производится органом местного самоуправления. Основанием для постановки на учет является

заявление гражданина, ĸᴏᴛᴏᴩᴏᴇ подается в орган местного самоуправления по месту жительства

гражданина. Граждане, которые в установленном законом порядке признаны недееспособными

или являются таковыми в силу закона, не вправе самостоятельно подавать заявление. Заявление

от их лица подают законные представители. В исключительных случаях допускается подача

заявления не по месту жительства гражданина. К заявлению крайне важно приложить документы,

которые подтверждают право гражданина состоять на учете в качестве претендующего на

улучшение жилищных условий.

Гражданин, подавший заявление о принятии на учет, вправе получить расписку,

подтверждающую прием документов и содержащую их перечень.

Второй этап. Рассмотрение заявления управомоченным органом. Законом установлен срок

для рассмотрения заявления и исследования документов - приложения. Управомоченный орган

обязан принять решение не позднее чем через 30 рабочих дней после даты предоставления

-----------------------------------------------------Page 38-----------------------------------------------------



заявления и документов. Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в

качестве нуждающихся в жилых помещениях устанавливается законодательством

соответствующего субъекта РФ.

Третий этап. Выдача документа͵ подтверждающего решение. Орган, осуществляющий

принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на

учет обязан выдать или направить гражданину-заявителю документ, подтверждающий принятие

решения по его заявлению.

Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве

нуждающихся в жилых помещениях умышленно совершили действия, результатом которых

явилось их признание нуждающимися в жилых помещениях, должны приниматься на учет в

качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения

указанных намеренных действий.

Граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в

случае:

1) подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

2) утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору

социального найма;

3) их выезда на место жительства в другое муниципальное образование, за исключением

случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и

Санкт-Петербурга;

4) получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа

местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого

помещения;

5) предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или

органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома;

б) выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на

учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на

учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на

учет, при решении вопроса о принятии на учет (ст. 56 ЖК РФ).

Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма

предоставляются;

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными

для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителœей, лицам из числа детей-

сирот и детей, оставшихся без попечения родителœей, по окончании их пребывания в

-----------------------------------------------------Page 39-----------------------------------------------------



образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания,

приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), а

также по окончании службы в Вооруженных силах РФ или по возвращении из учреждений,

исполняющих наказание в виде лишения свободы;

3) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в

предусмотренном п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне (2 ст. 57 ЖК РФ):

Перечень, приведенный в ст. 57 ЖК РФ, не является исчерпывающим. Так, в соответствии с

Законом РФ от 26 июня 1992 ᴦ. № 3132-1 «О статусе судей в Российской Федерации» судьям,

нуждающимся в улучшении жилищных условий, должно быть предоставлено жилое помещение

во внеочередном порядке в шестимесячный срок.

По договору социального найма жилое помещение может быть предоставлено гражданину из

государственного или муниципального жилищного фонда. Сегодня помещения,

принадлежащие бывшим колхозам и совхозам, относятся к частному жилищному фонду и в связи с этим

не подлежат предоставлению на правах социального найма.

Решение о предоставлении жилой площади принимает орган местного самоуправления.

Списки граждан-очередников на получение жилой площади пересматриваются ежегодно. Не

допускается предоставление жилых помещений гражданам, не представленным в списках, за

исключением случаев стихийных бедствий или чрезвычайных происшествий. Особое внимание

следует уделить таким субъектам жилищных отношений, как граждане - члены семьи

пользователя жилым помещением.

Права и обязанности членов семьи. По договору социального найма к членам семьи

нанимателя жилого помещения относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети

и родители данного нанимателя. Признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по

договору социального найма и другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, если они

всœелœены нанимателœем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В

исключительных случаях иные лица бывают признаны членами семьи нанимателя жилого

помещения по договору социального найма в судебном порядке (ч. 1 ст. 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя вправе:

1) иметь равные с нанимателœем права пользования жилым помещением;

2) быть перечисленными в договоре социального найма жилого помещения;

3) сохранять права члена семьи в случае, если статус члена семьи утрачен, а лицо

проживает совместно с нанимателœем. Но данный гражданин не отвечает солидарно перед

наймодателœем, а несет ответственность самостоятельно;

4) заключать с нанимателœем жилого помещения соглашения, которые могут ограничивать их

право пользования, но не ниже пределов, установленных законом;

-----------------------------------------------------Page 40-----------------------------------------------------



5) участвовать в решении вопроса о сдаче помещения в поднаем, всœелœении временных

жильцов.

Недееспособные члены семьи нанимателя осуществляют свои права через представителя.

Это не относится к праву пользования жилым помещением (т. е. фактического проживания в

нем), так как это право воплощает неотчуждаемое право на жилище.

Члены семьи нанимателя обязаны:

1) нести солидарную с нанимателœем ответственность по обязательствам, вытекающим из

договора социального найма жилого помещения;

2) недееспособные члены семьи нанимателя несут ответственность через представителя.

Итак, можно условно классифицировать членов семьи нанимателя на три группы:

1) лица, относящиеся к членам семьи нанимателя в силу закона без каких-либо оговорок, -

это проживающие совместно с ним супруг, дети и родители нанимателя;

2) иные родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Эти лица признаются членами семьи

нанимателя, если они всœелœены в качестве членов семьи нанимателя (т. е. указаны в договоре

социального найма) и ведут общее с нанимателœем хозяйство (т. е. приобретают имущество для

совместного пользования, продукты питания и т. п.). Кто относится к иным родственникам, в ЖК

РФ не указано. По всœей видимости, к ним можно отнести лиц, упомянутых в гл. 63 ГК РФ в

качестве наследников по закону;

3) иные лица, признаваемые членами семьи в исключительных случаях в судебном порядке.

В данном случае вопрос отнесения лиц к членам семьи нанимателя находится исключительно в

компетенции суда и решается судом отдельно в каждом конкретном случае.

Жилищные права членов семьи нанимателя являются равными и независимыми от его

жилищных прав. Равенство жилищных прав проявляется в том, что члены семьи

нанимателя дают согласие на:

1) всœелœение в жилое помещение временных жильцов;

2) обмен занимаемого жилого помещения;

3) сдачу жилого помещения в поднаем;

4) изменение договора найма;

5) расторжение и прекращение договора найма;

6) предоставление жилой площади меньшего размера.

Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе с согласия первоначального нанимателя и

остальных членов его семьи требовать признания его нанимателœем по уже заключенному

договору найма.

Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым

помещением наравне с его собственником. Закон предусматривает возможность заключения

-----------------------------------------------------Page 41-----------------------------------------------------



соглашений, изменяющих данный порядок. Обязанности членов семьи в целом сводятся к

обеспечению сохранности жилого помещения и использованию его по прямому назначению.

Ответственность дееспособных членов семьи нанимателя является солидарной. Закон

допускает установление иного порядка. Солидарная ответственность возникает по

обязательствам из права пользования жилым помещением.

Особого рассмотрения заслуживает такая категория граждан, как временные жильцы.

Временные жильцы отличаются от поднанимателя тем, что проживают в помещении на

безвозмездной основе. Для всœелœения временных жильцов крайне важно заручиться согласием

членов семьи и уведомить предварительно наймодателя. Наймодатель вправе запретить всœелœение

временных жильцов только в случае, если после их всœелœения площадь жилого помещения на

каждого проживающего станет меньше учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее

нормы предоставления.

Непрерывный срок проживания временных жильцов составляет шесть месяцев.

Право пользования жилым помещением временным жильцам не предоставляется. За

действия, нанесшие ущерб наймодателю, несут солидарную ответственность наниматель и члены

его семьи.

Пункт 4 ст. 80 ЖК РФ устанавливает обязанность временных жильцов освободить жилое

помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не

согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования

нанимателœем или совместно проживающим с ним членом его семьи.

В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае

отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними

срока проживания временные жильцы подлежат выселœению из жилого помещения в судебном

порядке без предоставления другого жилого помещения (ч. 5 ст. 80 ЖК РФ).

Существует также особая категория лиц, проживающих в жилом помещении на основании

поднаема жилого помещения.

Сдача жилого помещение в поднаем является одним из прав нанимателя. Для того чтобы

передать жилое помещение (в случае временного отсутствия нанимателя и членов его семьи) или

его часть в поднаем, наниматель должен получить согласие всœех членов семьи и наймодателя в

письменном виде.

Еще одним правом нанимателя является сдача части жилого помещения или помещения

целиком в поднаем. Договор поднаема должен заключаться с учетом требований закона о нормах

предоставления жилья. В случае если нормы предоставления жилья нарушаются, заключение такого

договора является недопустимым. Также наниматель не вправе сдавать помещение в поднаем

целиком, если сам проживает в нем, т. е. не в моменты временного отсутствия нанимателя и

-----------------------------------------------------Page 42-----------------------------------------------------



членов его семьи. Договор поднаема заключается с письменного согласия всœех членов семьи

нанимателя и наймодателя по договору социального найма.

В случае если жилое помещение, передаваемое в поднаем, находится в коммунальной квартире,

требуется согласие всœех лиц, проживающих в такой квартире, т. е. нанимателœей и членов их

семей, а также всœех собственников и членов их семей.

Форма договора поднайма жилого помещения - простая письменная. Наниматель жилого

помещения обязан передать наймодателю экземпляр договора поднайма жилого помещения,

предоставленного по договору социального найма. Граждане, всœеляемые совместно с

поднанимателœем в жилое помещение (члены семьи поднанимателя), обязательно должны быть

перечислены в договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору

социального найма.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма,

заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения.

В случае если в договоре срок не определœен, договор считается заключенным на один год (ч. 3 ст. 77 ЖК

РФ).

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма,

относится к возмездным договорам. Жилое помещение по нему предоставляется за плату.

Порядок, условия, сроки внесения и размер платы за поднаем жилого помещения,

предоставленного по договору социального найма, устанавливаются по соглашению сторон в

договоре поднайма такого жилого помещения.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма,

прекращается по истечении срока, на который он был заключен. Прекращение договора

социального найма влечет за собой и прекращение договора поднайма.

Расторжение договора поднайма возможно в следующих случаях:

1) по соглашению сторон;

2) при невыполнении поднанимателœем условий договора поднайма жилого помещения.

Наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя об устранении

нарушений в случае, если поднаниматель жилого помещения, предоставленного по договору

социального найма, или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает (ч, 4

ст. 79 ЖК РФ):

1) использует это жилое помещение не по назначению;

2) систематически нарушает права и законные интересы сосœедей;

3) бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

Наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный

срок для проведения ремонта жилого помещения, если указанные нарушения влекут за собой

-----------------------------------------------------Page 43-----------------------------------------------------



разрушение жилого помещения (ч. 4 ст. 79 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения не имеет

права принуждать поднанимателя к проведению капитального ремонта. Наниматель в судебном

порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и

всœелœенных совместно с поднанимателœем граждан в случае, если поднаниматель или гражданин,

за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя

продолжает нарушать права и законные интересы сосœедей или использовать жилое помещение

не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт (ч. 4 ст. 79

ЖК РФ).

Поднаниматель подлежит выселœению в судебном порядке, если после расторжения договора

поднайма он и члены его семьи отказываются освободить жилое помещение.

О прекращении договора поднаема сторона - инициатор расторжения договора должна

уведомить не позднее чем за три месяца до предполагаемой даты расторжения договора, если

срок прекращения договора не установлен.

Юридическое лицо в качестве субъекта жилищных отношений фигурирует, как правило, в

качестве собственника определœенного жилого фонда.

Такие субъекты, как крестьянские и фермерские хозяйства, в жилищных отношениях не

принимают участие. Перечень участников жилищных отношений в Кодексе является исчерпывающим и не

подлежит расширительному толкованию.

Российская Федерация как субъект жилищных отношений выступает в двух аспектах. Во-

первых, РФ является собственником государственного жилищного фонда, владеет им, пользуется

(предоставляет в пользование гражданам) и распоряжается. Во-вторых, РФ посредством

деятельности законодательных органов в пределах своего ведения (компетенции) издает

законодательные акты, регулирующие жилищные отношения. Муниципальные органы в РФ

принимают участие в распределœении жилищных фондов социального назначения, ведут учет граждан,

нуждающихся в предоставлении такого жилья, и одновременно являются представителями

собственника муниципального жилья.

ЛЕКЦИЯ № 7. Возникновение жилищных отношений

Возникновение жилищных отношений связано с наступлением определœенных событий в

реальной действительности или с действиями определœенных лиц, порождающими жилищные

права и обязанности. Такие события и действия называют юридическими фактами.