Open Library - открытая библиотека учебной информации

Открытая библиотека для школьников и студентов. Лекции, конспекты и учебные материалы по всем научным направлениям.

Категории

Архитектура Алгоритм расчета метода ДДП.
просмотров - 272

Аннуитеты

Дисконтирование денежных потоков

ТЕМА 4. БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ И ВРЕМЕННАЯ СТОИМОСТЬ ДЕНЕГ

ТЕМА 3. Инвестиционная собственность (МСФО 40)

СРС № 3

ТЕМА 3. Инвестиционная собственность (МСФО 40)

СРСП № 3

ТЕМА 3. Инвестиционная собственность (МСФО 40)

Практическое занятие № 3

Цель занятия: изучить инвестиционную собственность

Задание: Подготовить конспект по нижеследующим вопросам:

1.Понятие инвестиционной собственности

2.Требования к раскрытию информации

Форма контроля –письменная работа (ответ в виде файла)

Срок представления работы: 3 неделя

Метод.рекомендации: В работе отразить: инвестиционную собственность предприятия

Литература:

1. Стоянов Е.А., Стоянова Е.С. «Экспертная диагностика и аудит финансово-хозяйственного положения предприятия». – М.: Перспектива.-1993

2. Радостовец В.В., Шмидт О.В. «Теория и отраслевые особенности бух. учета».- Алматы 2000

3. Баканов М.И., Шеремет А.Д. «Теория экономического анализа: учебник» - М.: Финансы и статистика.- 1996

4. Лебедев В.Г., Дроздова Т.Г., Кустарев В.П. и др. Управление затратами на предприятии, Учебник Санкт-Петербург, изд. дом «Бизнес-пресса»,2000

5. Мамыров Н.К., Ихданов Ж. Государственное регулирование экономики в условиях Казахстана (теория, опыт, проблемы): Учебн. пособие.- алматы:Экономика,2006.-248с

Цель занятия: изучить инвестиционную собственность

Задание:Подготовить реферат по теме.

Форма контроля: реферат (ответ в виде файла)

Срок представления работы: 3 неделя

Методические рекомендации: В работе отразить: инвестиционную собственность

Литература: О. 1-4; Д. 5-6

Цель занятия: изучить инвестиционную собственность

Задание:Подготовить реферат по теме.

Форма контроля: реферат (ответ в виде файла)

Срок представления работы: 3 неделя

НЕДЕЛЯ 4.

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него неста­бильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступ­ления.

Применяется метод ДДП, когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут сущест­венно отличаться от текущих ;

• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих по­ токов денежных средств от недвижимости;

• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

• оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект;

• объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определœенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

1. Определœение прогнозного периода.

Определœение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

В международной оценочной практике средняя величина прогноз ного периода 510 лет, для России типичной величиной будет период продолжительностью 35 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта не движимости для каждого прогнозного года.

Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

тщательного анализа на основе финансовой отчетности, представ ляемой заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его базовых характеристик; прогноз доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1) потенциальный валовой доход;

2) действительный валовой доход;

3) чистый операционный доход;

4) денежный поток до уплаты налогов;

5) денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов - ϶ᴛᴏ денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дис контируют доходы:

• ЧОД (указывая, что объект недвижимости принимается как не отягощенный долговыми обязательствами),

• чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию,

• облагаемую налогом прибыль.

Особенности расчета денежного потока при использовании метода.

• Поимущественный налог (налог на недвижимость), слагающийся из налога на землю и налога на имущество, крайне важно вычитать из действительного валового дохода в составе операционных расходов.

• Экономическая и налоговая амортизация не является реальным денежным платежом, в связи с этим учет амортизации при прогнозировании доходов является излишним.

• Капитальные вложения крайне важно вычитать из чистого операционного дохода для получения величины денежного потока, поскольку это реальные денежные выплаты, увеличивающие срок функционирова ния объекта и величину стоимости реверсии.

• Платежи по обслуживанию кредита (выплата процентов и пога шение долга) крайне важно вычитать из чистого операционного дохода, если оценивается инвестиционная стоимость объекта (для конкретного инвестора). При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости вы читать платежи по обслуживанию кредита не нужно.

• Предпринимательские расходы владельца недвижимости крайне важно вычитать из действительного валового. дохода, если они направлены на поддержание необходимых характеристик объекта.

Таким образом:

ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + П рочие доходы (4.22)

ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью (4.23)

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.24)

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.25)

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия - ϶ᴛᴏ остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состоя ния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.

4. Определœение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта – ставка процента͵ используемая для расчета те кущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Ставка дисконтирования отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости.

Коэффициент капитализации - ϶ᴛᴏ ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости.12О днако, на наш взгляд данное определœение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капи тализации отражает норму доходности инвестора.

Теоретически ставка дисонтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсацию за безрисковые , ликвидные инвестиции;

• компенсацию за риск;

• компенсацию за низкую ликвидность;

• компенсацию за инвестиционный менеджмент.

Связь между номинальной и реальной ставками выражается формулами Фишера.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:

1) метод кумулятивного построения;

2) метод сравнения альтернативных инвестиций;

3) метод выделœения;

4) метод мониторинга.

Метод кумулятивного построения основан на предпосылке, что ставка дисконтирования является функцией риска и рассчитывается как сумма всœех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости.

Ставка дисконтирования = Безрисковая ставка + Премии за риск.

Премия за риск рассчитывается суммированием значений рисков, присущих данному объекту недвижимости.

Метод кумулятивного построения подробно рассмотрен в разделœе 4.1. настоящего пособия при расчете ставки дохода на капитал в составе коэффициента капитализации методом возмещения капитальных затрат.

Метод сравнения альтернативных инвестиций применяется чаще всœего при расчете инвестиционной стоимости объекта недвижимо сти. В качестве ставки дисконтирования может быть взяты:

требуемая инвестором доходность (задается инвестором);

ожидаемая доходность альтернативных проектов и финансовых инструментов, доступных инвестору.

Метод выделœения – ставка дисконтирования, как ставка сложного процента͵ рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Этот метод доста точно трудоемок. Механизм расчета заключается в реконструкции пред положений о величинœе будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьироваться в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования (в отличие от коэффициента капитализа ции) прямо из данных о продаже выделœена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Наилучший вариант расчета ставки дисконтирования методом выделœения – интервьюирование покупателя (инвестора) и выяснение, какая ставка была использована при определœении цены продажи, как строился прогноз будущих денежных потоков. В случае если оценщиком полностью полу чена интересующая его информация, то он может рассчитать внутреннюю норму прибыли (конечную отдачу) аналогичного объекта. На полученную величину он будет ориентироваться при определœении ставки дисконтирования. Хотя каждый объект недвижимости и уникален, но при определœенных допущениях можно получить значения ставки дисконтирования методом выделœения, которые будут соответствовать общей точности прогноза будущих периодов. При этом крайне важно учитывать, что в качестве аналогичных должны подбираться сделки купли-продажи таких сопоставимых объектов, существующее использование которых является наилучшим и наиболее эффективным.

Обычный алгоритм расчета ставки дисконтирования по методу выделœения следующий:

• моделирование для каждого объекта аналога в течение определœенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования потоков доходов и расходов;

• расчет ставки доходности инвестиций по объекту;

• полученные результаты обработать любым приемлемым стати стическим или экспертным способом с целью приведения характеристик анализа к оцениваемому объекту.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок базовых экономических показателœей инвестиций в недвижимость. Подобную информацию крайне важно обобщать по различным сегментам рынка и регулярно публиковать. Такие данные служат ориентиром для оценщика, позволяют проводить качественное сравнение полученных расчетных показателœей со среднеры ночными , проверяя обоснованность различного рода допущений. В случае если крайне важно учесть влияние риска на величину дохода, в ставку дисконта при оценке единичных объектов недвижимости следует вносить поправки. В случае если доход образуется из двух базовых источников (к примеру, из базовой ренты и процентных надбавок), один из которых (базовая рента) можно считать гарантированным и надежным, то к нему применяется одна ставка дохода, а другой источник дисконтируется по повышенной ставке (так, размер процентных надбавок зависит от объема оборота арендатора и является величиной неопределœенной). Данный прием позволяет учесть разную степень риска при получении дохода от одного объекта недвижимости. По аналогии можно учитывать и различные степени риска получения дохода от объекта недвижимости по годам.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всœего рассчитывают методом кумулятивного построения (формула). Это объясняется наибольшей простотой расчета ставки дисконта по методу кумулятивного построения в текущих условиях рынка недвижимости.

5. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

Вопросы для контроля:

  1. Что такое аннуитеты?
  2. В чем выражаются дисконтирование денежных потоков


Читайте также


  • - Алгоритм расчета метода ДДП.

    1. Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный про­гноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на бо­лее долгий срок. В международной оценочной практике средняя... [читать подробенее]


  • - Алгоритм расчета метода ДДП.

    Метод дисконтированных денежных потоков Метод капитализации дохода путем дисконтирования представляет метод, используемый для преобразования будущих доходов в текущую стоимость путем дисконтирования каждого из будущих поступлений дохода по соответствующей... [читать подробенее]


  • - Алгоритм расчета метода ДДП.

    Метод дисконтированных денежных потоков Метод капитализации дохода путем дисконтирования представляет метод, используемый для преобразования будущих доходов в текущую стоимость путем дисконтирования каждого из будущих поступлений дохода по соответствующей... [читать подробенее]