Open Library - открытая библиотека учебной информации

Открытая библиотека для школьников и студентов. Лекции, конспекты и учебные материалы по всем научным направлениям.

Категории

Архитектура Элемента i элемента i
просмотров - 332

Конструктивного x Процент износа

Удельный вес

Определœение величины износа объектов недвижимости

1. Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами. Понятие “износ”, ис­пользуемое в оценочной деятельности, крайне важно отличать от понятия “амортизация”, применяемого в бухгалтерском учете. Амортизация в бухгалтерском учете — это процесс возмещения первоначальных затрат, связанных с приобретением объекта на весь срок его службы без определœения его текущей стоимости. В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор для определœения текущей стоимости объекта безотноси­тельно к его первоначальной фактической стоимости.

2. Cуществует несколько видов износа объектов недвижимости:

· физический,

· функциональный,

· внешний (или экономический).

3. Под физическим износом принято понимать утрата первоначаль­ных технико-эксплуатационных качеств объекта(или его части) в результате воздействия природно-климатических и эксплуата­ционных факторов.

Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих.

Физический износ элементов здания рассчитывают по фор­муле:

Ифi = ——————————————————. (8.7)

Физический износ всœего здания определяется как средне­взвешенная величина по всœем элементам здания.

4. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на ремонт меньше, чем добавленная стоимость объекта.

5. Физический износ считается неустранимым, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Любой недостаток объекта можно исправить, но если при этом издержки исправления превосходят полученные выгоды, то износ считается неустранимым.

Для определœения неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на долговременные и быстроизнашиваемые. Износ долговременных элементов рассчитывается исходя из затрат на воспроизводство элементов здания. Этот метод расчета физического износа принято называть стоимост­ным.

6. Более точный скорректированный стоимостный метод расчета физического износа состоит по сути в том, что процесс износа элементов здания определяется как средневзвешенная величина.

7. К категории быстроизнашиваемых элементов здания отно­сятся такие элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. К ним относятся кровля, декора­тивная отделка, окраска и пр., т. е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) посредством проведения теку­щего ремонта.

8. Методы расчета физического износа для этой категории эле­ментов здания аналогичны методам, которые использовались выше для оценки физического износа долговременных элемен­тов здания.

9. Функциональный износ (или функциональное устарева­ние) состоит по сути в том, что объект не соответствует совре­менным стандартам с точки зрения его функциональной по­лезности.Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т. д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического про­гресса в области архитектуры и строительства. Функциональ­ный износ в отечественной практике именуется иногда мораль­ным износом, хотя это не совсœем одно и то же.

Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.

10. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, счетчиков водяных и газо­вых, сантехнического оборудования и пр. Критерием износа (устранимого или нет) является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. В случае если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на вос­становление, то функциональный износ является устранимым.

Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оцен­ки без обновленных элементов.

11. К неустранимому функциональному износу относитсяуменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с ка­чественными характеристиками здания. Возможны как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Примером функ­ционального износа, когда имеются избыточные качественные характеристики, т, е. избыточные потребительские качества, может служить наличие так называемых излишних элементов, когда работники предприятия, приспосабливая его “под себя”, вносили какие-то изменения для собственного удобства, напри­мер, создавали систему внутренней связи или кондиционирова­ния воздуха.

Для приблизительного расчета функционального износа объекта можно определить поправочный коэффициент к восста­новительной стоимости здания.

12. Поправочный коэффициент - это отношение стоимости архитектурного элемента или параметра к стоимости их совре­менного аналога. При отсутствии аналога поправочный коэф­фициент определяется исходя из срока жизни объекта.

13. Мера функционального износа - это разница между прив­носимой стоимостью и издержками по установке какого-либо элемента (без учета других видов износа).

14. Внешний (экономический) износ, или износ внешнего воздействия - это снижение стоимости здания вследствие не­гативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия Прави­тельства РФ или местной администрации в области налогооб­ложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

15. Существенными факторами, влияющими на величину внеш­него износа, являются непосредственная близость оцениваемого объекта к малопривлекательным природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танце­вальным площадкам, бензоколонкам, желœезнодорожным стан­циям, больницам, школам и пр.

16. В случае если физический и в определœенной степени функциональный износ можно устранить путем ремонта͵ реконструкции или модернизации здания, то износ внешнего воздействия в боль­шинстве случаев неустраним.

17. Способом измерения износа внешнего воздействия является анализ спаренных продаж, когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта͵ один из которых имеет при­знаки внешнего износа, внешнего воздействия, другой — нет. разница в ценах позволит сделать вывод о величинœе износа внешнего воздействия оцениваемого здания.

18. Другим способом измерения износа внешнего воздействия является сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому объекту, один из которых подверга­ется негативному воздействию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину износа внешнего воздействия. Капитализация осуществляется с использованием валового рентного мультипликатора.

19. Общий (совокупный) износ объекта определяется путем суммирования всœех трех видов износа: физического, функцио­нального и внешнего.


Читайте также


  • - I II III

    В схеме О.Каде выделяются некоторые существенные стороны перевода как коммуникативного акта. Акт перевода распадается на два взаимосвязанных коммуникативных акта – коммуникацию между отправителем и переводчиком и коммуникацию между переводчиком и получателем. При... [читать подробенее]


  • - ЧАСТЬ I I 9 страница

    Одновременно вводятся обязательные сверхурочные работы и отменяются отпуска. Это позволило примерно на треть увеличить загрузку производственных мощностей, не увеличивая численности рабочих и служащих. Благодаря этому уже ко второй половине 1941 г. в отрасли оборонной... [читать подробенее]


  • - ЧАСТЬ I I 8 страница

    6. Орлов А.С. История России: учебник / А.С.Орлов, В.А.Георгиев, Н.С.Георгиева и др. – М., 1997. – С. 376-425. 7. Галыга В.В. Отечественная история в таблицах и схемах / КГТУ; В.В.Галыга. – Калининград, 2006. – С. 136-152. 8 Карпов В.В. Генералиссимус: Историко-документальное издание: в 2-х кн. /... [читать подробенее]


  • - ЧАСТЬ I I 7 страница

    Этот идеологический спор завершился снятием Троцкого со всех занимаемых постов и высылкой его из страны в 1929 г., а в 1940 г. он будет убит агентом Коминтерна на своей вилле в Мексике. Другие оппозиционеры Л.Б.Каменев, Г.Е.Зиновьев, Н.И.Бухарин будут репрессированы в результате... [читать подробенее]


  • - ЧАСТЬ I I 6 страница

    Гражданская война и иностранная интервенция нанесли колоссальный ущерб России. Материальные потери составили более 50 млрд. рублей золотом. Промышленное производство сократилось в 7 раз, сельскохозяйственное - более чем на 30%. На фронтах гражданской войны, от голода,... [читать подробенее]


  • - ЧАСТЬ I I 5 страница

    Съезд принял также постановление об отмене смертной казни на фронте, об аресте А. Ф. Керенского и о возможности пополнения ВЦИК представителями партий, покинувших съезд, а также крестьян. Кроме того, съезд подтвердил необходимость скорейшего созыва Учредительного... [читать подробенее]


  • - ЧАСТЬ I I 4 страница

    Война вызвала расстройство финансовой системы России. Общие расходы на войну составили около 40 млрд. рублей. К 1917 г. государственный долг увеличился до 50 млрд. рублей. Проценты по займам иностранным кредиторам уплачивались золотом и стратегическими материалами. ... [читать подробенее]


  • - ЧАСТЬ I I 3 страница

    Значительную роль в проведении столыпинской аграрной реформы сыграл учрежденный еще в 1882 г. Крестьянский банк. Он скупал казенные, удельные и помещичьи земли, дробил их на мелкие участки, а затем перепродавал крестьянам. За 1906-1916 гг. банк продал крестьянам около 9-и млн.... [читать подробенее]


  • - ЧАСТЬ I I 2 страница

    В феврале 1907 г. прошли выборы во II Государственную Думу, которая проработала 102 дня. Из 518 депутатов – 104 были от трудовой партии, 99 – от партии кадетов, 66 – от социал-демократической партии, 44 – октябриста. Аграрный вопрос по-прежнему оставался главным при обсуждении в Думе.... [читать подробенее]


  • - ЧАСТЬ I I 10 страница

    Разгром противника в Восточной Пруссии имел крупное военно-политическое значение. Советские войска заняли всю территорию Восточной Пруссии с городом-крепостью Кенигсбергом - стратегически важным опорным пунктом гитлеровцев на Балтийском море, освободили часть... [читать подробенее]